北京养老机构真的只有 4%盈利吗?

2019-08-09 15:40:06

2019 清华老龄产业高端论坛如期而至,论坛依旧是“高端”的,但整个养老行业,似乎不应该再这样“高端”下去了,因为高端的快感往往是一时的——大多数时候是品牌发布或开业仪式的那一刻,在这之后,运营的痛苦,却会一直常相伴。

有多痛呢?比如北京月均收费超过 15000 的项目,平均月去化大概 1 人,月均收费超过 12000 的项目,平均月去化大概 3 人,大概就是这种都不用算账就知道的赔钱的痛,这是现实,或者说是被无数项目验证的市场规律,对于规律,我想我们要有起码的尊重。


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与以往的演讲不同,在这次的论坛上,我们听到了“一个真实的声音”,不谈模式,不谈顶层设计,用“真实的数据”说话,呈现给大家一个“真实的养老行业和市场”,在养老圈,这并不多见。这个声音来自北京大学人口所——乔晓春教授,他演讲的标题是——《养老产业何时才会兴旺》,其中有个数据引起了我的关注—— 北京的养老机构中,只有 4%可实现盈余”。



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4%是多少家机构?根据乔老师的调研数据显示:他们共调研了北京有养老许可证的养老机构总数是 427 家,那么 4%就是 17 家。

 

我们都知道当下养老的确盈利困难,但,如果全北京只有 17 家养老机构可以实现盈利,似乎也太凄惨了些,从常识判断上,我们知道这其中一定有问题。

 

这 427 家养老机构,我大概走访过其中的 90%,基于多年的养老运营和测算经验,很负责任地说,盈利绝不止 17 家。

 

为什么这么说呢?举个明显的例子,北京在 2015 年共有 215 家公办养老机构,这其中绝大多数已经采取“公建民营”方式委托给企业或个人经营,与新建公办养老机构的公建民营不同,这 215 家基本都是“运营中”的养老机构,因此,普遍具备以下 3 个特征:

 

1硬件设施已经到位,无需再大量成本投入但有些需要翻新,这部分大多也会拿到政府专项补贴);

2)租金水平极低,比如一个 200 床的机构,年租金 20-50 万是很正常的现象;

3)入住率还不错(已基本实现盈亏平衡或已盈利);


 

也只有这样,才会有企业或个人去争取运营权,毕竟没有人愿意做亏本的买卖。

从另外一个角度,刨去这 215 家公办养老机构,剩下的 200 家左右全部为民营养老机构,早期的民营养老机构投资主体以个人为主,因为是“自家的买卖”,所以盈利是底线,假设这些项目中只有 10%可实现盈利(实际不止),数量也已经超过了 17 家。


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北京共有 215 家公办养老机构问:为什么会有这么大的偏差?问题出在了哪里?


答:应该是调研方式。乔老师的数据调研方式是“询问”,而并非专业的财务审计(这很难),我们知道,对于“养老”这种天然带有公益色彩的特殊行业,没有一家养老机构愿意对外(对投资人除外)说自己是盈利的,最多说“将将打平”、“微利”,道理就是这么简单,那些说自己盈利的,其实往往真实情况都不盈利。


所以,我们要相信目前养老机构虽然普遍不盈利,但实现盈利的项目绝不仅仅只有 4%,我们还是要对行业的现在和未来,都充满希望。



02.实现盈利的项目有哪些共性?


那么,这些实现盈利的项目都有哪些共性呢?我想这是大家最为关注的话题。


共性 1:投资、运营方为中小企业和个人

大企业往往成本高、效率低,与养老行业微利的商业属性之间存在一定偏差,很难通过抠成本、抓运营的方式实现盈利(大企业更适合通过资产、金融的手段参与养老产业),而中小企业和个人在这方面则具有天然优势,运作模式也更加灵活,可以实现更高的投资、运营效率。从国内被收购的养老机构情况看,全部为中小企业和个人的项目,也印证了这些项目更具有盈利能力。


共性 2:不做高端,定位“价格刚需”

投资、运营效率决定了这些项目成本端的高效,而不做高端,则决定了这些项目更快的入住速度和更高的坪效收入,实现了收入端的“高效”,以北京为例,定价在 5000 至 8000 的项目入住速度极快。


共性 3:早期进入

早期进入市场,使得这些项目以极低的成本(租金)锁定了项目的长期使用权,为项目未来盈利奠定了坚实的基础,同时,也规避了养老行业后期的巨大市场竞争(价格战、挖客户)。


共性 4:得到更多的政府认可与支持

一方面这些项目与政府走得更近,另一方面因为不做高端(政府很难支持一个高端养老机构),定位“普惠型”,与政府的政策引导高度一致,得到了更多的政府认可,这些认可的背后会带来更多的补贴与购买服务专项支持,正常情况下,这部分利润远高于辛辛苦苦地运营。



03.养老到底能不能做高端?


在《原创 I 养老机构:为什么越高端,越赔钱?》一文,我们看到市场化的高端养老机构在运营层面遇到极大的盈利困境,但另一方面,我们很难要求一家大公司(如;地产、保险、国企等上市公司)去做一个中端、中低端的养老项目,这与这些公司的品牌形象、价值观、品质追求严重不符,这道题该如何去解?


解法 1:把养老变成投资品,而不仅仅是消费品

如果说养老是一件商品(服务品),那么在传统月费制(床位+餐饮+服务)的收费模式下,它就是一件“纯消费品”,而且养老还有一个特性——每天都在产生消费。对于高端养老,这很可怕,因为即使是中产阶层,也很少有人会每天都住在五星级酒店里,不是没有付费能力,而是这种心理感受很不好,对于大多数老年人来说,已经很难再创造额

外的巨额财富,这种不好的心理感受就更加强烈。

那么,有没有一种方式可以把养老变成投资品,而不是单纯的消费品?“会员制”和“共有产权养老住房”的成功实践给了我们很好的启示,这两者的本质都是赋予养老极大的“投资属性”——会员卡的升值/会员权益和房产的升值,当然,这背后的商业逻辑是需要企业有更强的资金、关系运作能力。

所以,我们看到,虽然养老的核心是“运营和服务”,但玩儿到最后,这些都只是道具,当然,道具也很重要,但道具解决不了发家致富的梦想。


解法 2:从另一个角度理解“高端”

回到单项目运营层面,如果想实现盈利,那就需要我们对“高端的重新再定义”,比如:在硬投入上的控制和在软服务上的提升,在空间尺度上的集约和在服务功能上的打造,在岗位设置上的优化和在服务配置上的提高……归根结底,就是在我们认为的高端和客户认为的高端上做重叠,在品质与成本上做平衡,做“聪明的减法”,而非“笨拙的加法”,从而找到“最优解”,用中端的成本做高端的产品和服务,这才是真正的降维打击。


解法 3:跳出运营层面

对于高端养老项目,在运营层面实现盈利确实不容易,而且,这种盈利水平往往与投入和付出不成正品,在投资逻辑看,很难成为一个“有竞争力的业务选择”。

因此,我们要跳出运营层面,在资产、资本层面做结合,重资产、轻资产层面做结合,投资与运营层面做结合,行业与产业层面做结合,利用养老的政策优势、跨产业优势,打“组合拳”。



04.政府的钱,到底该不该要?


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刚才我们看到,实现盈利的项目还有一个共性,就是争取更多的政府补贴,但是很多营利性养老项目更愿意选择纯市场化的方向,不愿意拿政府的钱,那么政府的钱,到底该不该要?我们看到世界上所有养老产业发展比较好的国家,其实都有一个前提——就是政府巨大的养老补贴,比如我们耳熟能详的日本《介护保险法》。


“介护险”是 1997 年制定并通过的,在 2000 年 4 月开始正式实施,在 2000 年以前,日本的养老产业发展境况远不如今天的中国,随着《介护保险法》的实施,通过“政府支付”,彻底解决了养老行业的盈利困境,才造就了如今日本高度发达的养老产业。所以我们说,养老问题的本质永远是“支付问题”,中国养老产业未来和春天都在“长照险”的落地,今天所做的一切,都是在跑马圈地,等到“支付的春风”早日到来。所以无论是营利性,还是非营利性机构,最终都离不开“政府的钱”。


另外,很多机构担心一旦拿了政府的钱,就会“受某种程度的制约”,比如定价限制、接收人群、运营监管等,这种担心其实大可不必,只要深入了解,就会发现这些其实也早都有“解”。很多事情只有真正“走进来”,才会看得更清晰。



结 语


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养老从业 10 年,很少能听到乔晓春教授这样的分享,我想这背后,一定带着对中国养老事业的寄托与希望,这份忧国忧民的赤子之心,才是一个学者应有的态度,没有丝毫功利心,讲真话,这也正是当下浮躁的养老行业特别需要的精神。

向乔老师致敬!

央视发出警告:别吃得太清淡,好多人出问题了,尤其老年人。


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